Zanim przejdziemy do sedna, czyli tematyki REIT, krótkie wprowadzenie. Według danych NPB w I kwartale 2018 roku 71% transakcji zakupu nieruchomości w 7 największych miastach Polski odbył się za gotówkę. Jest to o wiele większa liczba niż ta, której się spodziewałem, ponieważ w dalszym ciągu kredyty hipoteczne biją swoje rekordy.

Rynek nieruchomości w Polsce uchodzi za jeden z najbezpieczniejszych sposobów oszczędzania oraz inwestowania. Osoby, które założyły działalności w latach dziewięćdziesiątych oraz posiadają nadwyżkę finansową lokują swój kapitał na rynku nieruchomości.

Rozmawiając z osobami, które zdecydowały się na zakup nieruchomości za gotówkę oraz jej wynajem usłyszymy te same powody:

  • Bezpieczeństwo kapitału
  • Pewny przychód
  • Przecież nie mam co liczyć na emeryturę albo jak można utrzymać się za 1 000zł?
  • Kto zaufa funduszowi inwestycyjnemu? 10 lat temu zainwestowałam/em 100 000 zł i teraz mam 95 000 zł

Do obecnej sytuacji doprowadziły same działania banków komercyjnych (namawianie do inwestowania podczas szczytu hossy) jak i sami inwestorzy (brak wiedzy na temat inwestycji). Oprócz tego polski rynek nieruchomości wykazał się dużą odpornością na kryzysy.

Jednakże zakup nieruchomości nie jest jedynym sposobem na inwestowanie w ten rynek. Dzisiaj porównamy zakup nieruchomości na własność z popularnymi REIT-ami.

REIT – Real Estate Investment Trust – co to jest?

Podmioty REITs działają na rynku nieruchomości. Dzięki temu inwestorzy w prosty sposób mogą uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości. REIT jest firmą, która jest właścicielem, operatorem albo głównym finansującym nieruchomość generującą dochód. Fundusz REIT notowany jest jak każdy inny indeks, aczkolwiek jego struktura oraz reguły znacznie odróżniają go od indeksów giełdowych.

Jeżeli mielibyśmy zdefiniować REIT w Polsce w prostszy sposób to wyobraźmy sobie, że 100 inwestorów chce zakupić jedną komercyjną nieruchomość. Następnie po wynajęciu nieruchomości dzielą między siebie czynsz pomniejszony o koszty obsługi nieruchomości. Dzięki temu inwestor, który nie chce lokować całego kapitału w jednej nieruchomości może nabyć przykładowy fundusz i w ten sposób uzyska dywersyfikację na kilka różnych nieruchomości w kilku różnych miastach a nawet państwach.

Teraz już wiesz, co to jest REIT. Tak jak wcześniej wspomniałem REITy rządzą się własnymi prawami. W większości państw, aby instrument finansowy mógł zostać zakwalifikowany jako REIT musi spełnić następujące wymagania:

  • 75% aktywów ogółem musi zostać zainwestowane w nieruchomości
  • Co najmniej 75 proc. przychodu musi pochodzić z rynku nieruchomości, oprocentowania hipoteki lub też sprzedaży nieruchomości
  • Co najmniej 90 procent dochodu musi zostać wypłacone w postaci dywidendy
  • REIT musi posiadać co najmniej 100 udziałowców
  • 5 największych udziałowców nie może posiadać więcej niż 50 procent udziałów

Oprócz powyższych warunków, aby fundusz został zakwalifikowany jako Real Estate Investment Trust musi spełnić jeszcze kilka pomniejszych wymagań. A co w zamian dostaje?

Zakwalifikowany fundusz jako Real Estate Investment Trust nie płaci podatku CIT (Corporate Income Tax). Jest to podatek od dochodów przedsiębiorstw, czyli podatek bezpośredni obciążający dochody uzyskane przez osoby prawne (sytuacja dotyczy głównie REIT’ów zagranicznych). Osoba, która zakupiła fundusze REIT zapłaci podatek od dywidendy.

Z kolei w Polsce sytuacja ma się różnić. Z obecnych informacji wynika, że Ministerstwo Finansów od 1 stycznia 2018 roku wypłatę dywidendy opodatkowało na 8,5%. Warto dodać, że dywidenda zostanie opodatkowana tylko raz i to mniejszą stawką niż normalnie.

Fundusze REIT i Ich Typy

Equity REITs – najbardziej popularny wśród inwestorów. Przychody pochodzą z posiadanych nieruchomości na wynajem oraz sprzedaży aktualnych nieruchomości.

Mortgage REITs – zajmują się inwestowaniem w kredyty hipoteczne. Jest to bardziej ryzykowany fundusz, ponieważ zajmuje się udzielaniem pożyczek na kredyty hipoteczne. Ich zysk generowany jest przez odsetki od udzielonego kredytu.

REITy mieszane – łączą dwa typy funduszy, zarówno Equity REITs jak i Mortgage REITs.

REIT-y – Sektory

Do głównego typu REITów możemy zaliczyć:

  • Biurowe – tego typu fundusze nieruchomości REIT posiadają oraz zarządzają nieruchomościami biurowymi. Niektóre firmy wybierają tylko jednej typ budynków np. drapacze chmur i się w nim specjalizują.
  • Przemysłowe – fundusze inwestują w obiekty przemysłowe oraz wynajmują je różnym najemcom. Koncentrują się na magazynach oraz centrach dystrybucyjnych.
  • Detaliczne – inwestują np. w galerie handlowe oraz inne powierzchnie komercyjne. Dywidenda pochodzi z wynajmowanych powierzchni handlowych. Jest to jeden z bardziej popularnych funduszy na rynku.

Oprócz tego REIT-y inwestują oraz zarządzają hotelami, rezydencjami, szpitalami, przechowalniami, różnego typu infrastrukturą oraz kinami, teatrami itp.

Jak widać na rynku istnieje bardzo duża ilość tego typu funduszy, jest w czym przebierać. Co więcej, na każdy powyższy rynek mogą wpływać inne czynniki ekonomiczne.

Zalety i Wady Inwestycji w Nieruchomości

Teraz poruszę najważniejsze wady oraz zalety inwestycji w nieruchomości poprzez tradycyjny sposób, później porównamy dwa typy inwestycji. Oprócz tego policzymy możliwą do uzyskania stopę zwrotu.

Do głównych wad tradycyjnych inwestycji w nieruchomości należy zaliczyć:

  • Wysoki poziom kapitału koniecznego na zrealizowanie inwestycji
  • Długi okres zwrotu z inwestycji
  • Długi proces wyszukiwania atrakcyjnej nieruchomości

Zalety tradycyjnego inwestowania w nieruchomości:

  • Niski poziom ryzyka (jeszcze)
  • Dywersyfikacja portfela akcji
  • Potencjalny zysk ze sprzedaży nieruchomości
  • Wyższa stopa zwrotu niż z lokat
  • Pewny dochód
  • Zabezpieczenie kapitału
  • Możliwość uzyskania dochodu pasywnego
  • Zabezpieczenie kredytu oraz możliwość lewarowania kapitału (kolejne kredyty hipoteczne)

Oprócz powyższych wad i zalet należy zawsze uwzględnić:

  • Szybki wzrost nowych nieruchomości na rynku
  • Wahania stóp procentowych
  • Konieczność zarządzania nieruchomością oraz ryzyko braku wpłaty z czynszu

Porównanie REITów oraz Zakupu Nieruchomości

Płynność – inwestycja w nieruchomość niesie za sobą duże ryzyko braku płynności. Spieniężenie inwestycji w trakcie załamania koniunktury może być bardzo ryzykowane. Dodatkowym problemem może być brak nabywcy ze względu na wysokie stopy procentowe. Z drugiej strony odpowiednia sprzedaż nieruchomości w trakcie szczytu lub też tuż przed spowolnieniem rynku nie powinna być problemem.

W REITach problemów z płynnością nie ma, jest to bardzo duży rynek. Według serwisu Nareit, rynek ten wart jest 3 biliony USD, z czego 2 biliony notowane na giełdzie.

Elastyczność inwestycji – w przypadku nieruchomości na własność przeważnie jesteśmy zmuszeni do inwestycji w państwie, w którym mieszkamy. W przypadku REITów dostajemy możliwość inwestycji w każdym państwie na świecie.

Podatki – w Polsce podatek od najmu możemy rozliczyć na podstawach ogólnych (19 proc.) lub też ryczałtowo (8,5 proc). W przypadku REITów wszystko zależy od państwa, natomiast podatek od dywidendy z Real Estate Investment Trust zagranicznych będzie odprowadzony tak samo, jak za zysk kapitałowy.

Dywersyfikacja – lepszą dywersyfikację możemy uzyskać poprzez REITy, ponieważ dostępne są na całym świecie.

Dochód – w jednym przypadku mamy dochód z dywidendy, w drugim w postaci czynszu. Osobiście pierwszy uważam za lepszy, ponieważ jak jeden wynajmujący zawiedzie, to w portfelu posiadamy jeszcze X lokali, z których czerpiemy dywidendę. Jeżeli w nieruchomości fizycznej najemca przestanie płacić, to sami musimy borykać się z problemami.

Dodatkowo polskie prawo w żaden sposób nie wspiera wynajmującego, ale tylko najemcę.

Kontrola – większą kontrolę mamy w przypadku fizycznego nabycia nieruchomości. W REITach nie posiadamy kontroli nad nieruchomościami.

Finansowanie – tutaj szala nieruchomości fizycznej zdaje się dominować, ponieważ możemy zaciągnąć kredyt. W przypadku Real Estate Investment Trusts jest to niemożliwe.

Utrzymanie – biorąc pod uwagę fundusze REIT w Polsce globalnie, zarządzanie oraz utrzymanie nieruchomości w należytym stanie nas nie interesuje. Leży to po stronie samego funduszu. W przypadku najmu mieszkania jest to po stronie wynajmującego, co jest obarczone dodatkowymi kosztami.

Stopy Zwrotu z Rynku Nieruchomości

Rozważmy możliwą do osiągnięcia stopę zwrotu. Cena wykończonego mieszkania na Mokotowie za metr wynosi 10 000 zł (średnio). Hipotetyczne mieszkanie składa się z dwóch pokoi, łazienki oraz kuchni. Rozkład jest dobry, metraż 45 metrów. Zatem początkowa inwestycja wynosi 450 000 złoty.

Ceny najmu różnią się w zależności od standardu wykończenia oraz lokalizacji. W naszym przypadku będzie to 3 000 zł miesięcznie (na nas spoczywają wszystkie koszty związane ze spółdzielnią). Zakładam, że będzie to nasze pierwsze mieszkanie pod inwestycję oraz podatek będzie odprowadzany ryczałtowo od kwoty ostatecznej (pomniejszonej o koszty). Teoretycznie, żebyśmy w ten sposób się rozliczali najemca powinien pokrywać wszystkie koszty.

Cena nieruchomości 450 000 zł
Przychód 3 000 zł
Koszty utrzymania (spółdzielnia) 500 zł
Fundusz remontowy 200 zł
Dochód 2 300 zł
Podatek 8,5 proc. 196 zł
Po opodatkowaniu 2 105 zł
11 miesięcy 23 149,50 zł
Stopa zwrotu 5,14%

Założyłem także okres przejściowy. Przez brak najemcy mieszkanie jeden miesiąc w roku stoi puste. Oczywiście powyższą stopę zwrotu możemy zmniejszyć o amortyzację mieszkania, aczkolwiek odprowadzamy podatek ryczałtowo, więc tego nie robimy. Po amortyzacji zakupu mieszkania stopa zwrotu byłaby o wiele mniejsza. W kalkulacji został pominięty podatek oraz ew. opłata za użytkowanie wieczyste mieszkania.

REITy i Stopy Zwrotu

Wypłacana dywidenda uzależniona jest od państwa, typu funduszu, ryzyka oraz przede wszystkim jego ceny. Czym wyższa, tym niższa stopa zwrotu. Tak samo jest z rynkiem nieruchomości. Na chwile obecną po historycznie niskim okresie stóp procentowych, inwestycja w tego typu fundusze może być obarczona dużym ryzykiem. Tak samo jest w przypadku nieruchomości.

Sposobem analizy oraz tym, jak inwestować w REIT, zajmiemy się w osobnym artykule. Jednym z najbardziej popularnych Real Estate Investment Trust w USA jest Simon Property Group, które inwestuje głównie w galerie handlowe. Od razu chcę dodać, że nie jest to żadna rekomendacja kupna, ale tylko przykład.

REIT Simon Property Group
źródło: GuruFocus

Aktualna dywidenda SPG wynosi 4,24 proc. Historycznie oraz na tle konkurencji jest bardzo niska, co informuje o drogich jednostkach uczestnictwa w tym funduszu. Minimalna dywidenda wynosiła 2,35 proc., natomiast maksymalna 14,62 proc. Największy wpływ na dywidendę ma aktualna wycena jednostki uczestnictwa.

Przy inwestycjach w REITy zarabiamy na wzroście wartości jednostki oraz wypłacie dywidendy. Cena instrumentu finansowego rośnie razem z ceną nieruchomości, a także z cenami akcji.

Niestety, dużym minusem jeśli chodzi o inwestowanie w REITy jest ich korelacja z rynkiem akcji oraz stopami procentowymi. Pomimo tego zakup Real Estate Investment Trust w Polsce i nie tylko jest świetną alternatywą dla rynku nieruchomości.

REIT – Podsumowanie

Rynek nieruchomości generuje ciekawe stopy zwrotu. Jednakże jest uzależniony od ogólnej koniunktury na rynku, w szczególności stóp procentowych. Alternatywą dla fizycznego nabycia nieruchomości mogą być fundusze typu REIT Polska.

Ze względu na duże możliwości szybkiego pozbycia się funduszy oraz możliwość globalnego ulokowania kapitału, rynek ten wygląda bardziej atrakcyjnie niż fizyczne nabycie nieruchomości. Oczywiście wszystko zależy od prywatnych preferencji inwestorów.

Na zagranicznych rynkach takie instrumenty są o wiele bardziej rozpowszechnione niż w Polsce, a inwestowanie w REIT jest popularne. W trakcie kryzysów gospodarczych, rentowność tych funduszy zbliża się nawet do 15 proc. w skali roku, co może przyciągnąć większą rzeszę inwestorów.

W trakcie kryzysu finansowego spadają ceny nieruchomości oraz ceny REITów. Jednakże w pierwszym przypadku nie zdajemy sobie z tego sprawy, przecież nikt nie wycenia nieruchomości każdego dnia. Natomiast w REITach codziennie możemy sprawdzić wycenę naszej inwestycji, co może niestety dyskwalifikować ten instrument dla niektórych osób.

W nadchodzących artykułach przyjrzymy się im bliżej, zobaczymy, które czynniki warto analizować przy inwestycjach w REITy w Polsce i za granicą.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here